РИСКИ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Практически у каждого из нас в жизни наступает такой момент, когда мы задумываемся приобретением собственного жилья. Эксперты отмечают неутешительную статистику: девять из десяти сделок по продаже квартир в новостройках проходят по рискованным для покупателя схемам. Несмотря на то, что рынок обретает все более цивилизованные формы, совершенствуется и его теневая сторона. По каким схемам работают застройщики? И как покупатель может защитить себя от действий недобросовестных компаний?
Митинги обманутых дольщиков стали для России привычным делом: многие строительные компании взяли за правило «кидать инвесторов на деньги». Всего в нашей стране около 200 тысяч обманутых дольщиков. В списке «благодеяний» псевдостроителей в основном применяются такие схемы, как двойные продажи, возведение объектов без исходно-разрешительных документов, банальный недострой, затягивание сроков строительства, сдачи и регистрации документов на квартиры и пр. Все перечисленные схемы рискованны для покупателя, но большинство граждан даже не подозревают о том, что их права нарушаются. В результате они рискуют не получить доход (в виде квартиры) от инвестиционной деятельности. Выгода договора долевого участия очевидна для дольщика: сам объект недостроя и земельный участок находятся у него в залоге. Если с застройщиком что-то случается, гражданин может обратить взыскание на этот недострой и получить деньги.
Страхование.
Вместе с тем рынок недвижимости предоставляет потребителям все больше гарантий. Так, специализированные компании стали предлагать страхование финансового риска, связанного с долевым участием в строительстве жилья. Суть этого вида страхования такова: если инвестор, оплативший квартиру на этапе строительства, не получит ее в установленный срок и застройщик не сможет вернуть ему деньги, то страховщик признает данный факт страховым случаем и возмещает затраты в размере инвестиций. Прежде чем выдать полис, страховщик проводит экспертизу инвестиционного проекта, то есть проверяет законность строительства и корректность договорных отношений его участников. При страховании инвестиций в недвижимость на этапе строительства или проекта учитываются все факторы риска — как физические (собственно строительные работы, их финансирование, сроки сдачи объекта госкомиссии), так и юридические, возникающие при оформлении имущественных прав участников инвестиционного процесса.
Подобная услуга предлагается риелторскими агентствами как дополнительная. Чаще всего к ней прибегают в двух случаях. Во-первых, при работе с жильем экономкласса на начальном этапе строительства, когда существует опасность, что дом не будет построен. Во-вторых, при сделках на вторичном рынке недвижимости, когда есть риск возникновения форс-мажорных ситуаций. Например, при расселении коммунальных квартир.
Кому можно доверять?
Каким образом потенциальный покупатель может защитить себя от недобросовестных компаний? Прежде всего, стоит остерегаться фирм, стиль работы которых не свидетельствует о серьезности намерений. Такие компании обычно не спешат вкладывать деньги в развитие собственной инфраструктуры и технической базы — им это ни к чему. Порой стоит обращать внимание на внешний вид и стиль поведения сотрудников. Неаккуратность, небрежность — косвенное подтверждение того, что вы имеете дело с представителями компаний-однодневок. Тот факт, что сотрудник фирмы предлагает назначить встречу вне стен офиса, к примеру, на улице или в квартире клиента, также должен вызвать опасения. Поэтому эксперты советуют обращать внимание на репутацию фирмы: сколько лет работает на рынке, сколько объектов уже построила и как выполняла свои обязательства. Еще одним критерием надежности компании является наличие собственного офиса, оборудования, технической базы и развитой инфраструктуры.
Существуют также «политические и финансовые виртуальные гарантии». В первом случае владелец компании находится в родственных связях с представителями местной власти. Во втором случае компания-застройщик является частью крупного финансового или промышленного холдинга, для которого инвестиции в строительство — лишь часть диверсифицированного бизнеса. Объем рекламы не служит прямым подтверждением стабильности и надежности фирмы. Обычно вновь выходящие на рынок компании размещают в средствах массовой информации яркую, кричащую рекламу. Кроме того, не стоит доверять агентам, публикующим информацию о купле или продаже объектов недвижимости в разделе частных объявлений без ссылки на название компании, в которой они работают, и без указания ее координат.
Передача средств застройщику за объект, который еще не начал возводиться, — это всегда риск, Поэтому рекомендуем покупать жилье на более позднем этапе строительства.
На рынке представлено большое количество новых домов, документы на собственность в которых уже получены нынешними владельцами и квартиры выставлены на продажу. Лучше остановить выбор на уже возведенных объектах, где ведутся завершающие работы и где можно увидеть свою квартиру, а не только ее план или рисунок. Перед покупкой квартиры в строящемся доме стоит связаться с людьми, уже заключившими договор с данным застройщиком на приобретение жилья в интересующем вас доме. Зачастую будущие соседи создают неофициальные сайты, на которых делятся друг с другом информацией о ходе строительства и прочих вопросах, касающихся их будущего дома. Инсайдерская информация может оказаться для покупателя чрезвычайно полезной, однако и она требует обязательной проверки. Побывайте на стройплощадке, постарайтесь поговорить с рабочими. Простои в строительстве часто сигнализируют о трудностях, которые испытывает компания.
Еще до заключения договора с компанией следует выяснить, когда она получила разрешение на строительство: если после 2005 года, то покупатель автоматически будет защищен ФЗ-214. В этом случае застройщики обязаны предоставить по требованию клиента проектную декларацию, в которой собрана вся информация о реализации проекта. Вообще, чем больше документов застройщик готов предоставить, тем большее доверие он вызывает.
При заключении договора об участии в долевом строительстве следует внимательно отнестись к составлению и оформлению этого документа. В нем должно содержаться обязательство продавца передать участнику долевого строительства конкретную квартиру, свободную от прав и претензий третьих лиц (с указанием основных характеристик будущего жилья — количества комнат, метража и т. д.). Для идентификации квартиры к договору должен быть приложен поэтажный план. В договоре должны быть указаны цена, точные сроки строительства дома (за какой срок застройщик обязуется не только возвести дом, но и предоставить клиенту его квартиру), а также ответственность компании-продавца в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Договор заключается в письменной форме и регистрируется по месту нахождения строящегося объекта.
Зачастую потенциальный покупатель самостоятельно не может разобраться во всех нюансах договора, поэтому при приобретении квартиры в строящемся доме желательно показать специалисту предварительный текст документа. Только опытный юрист разъяснит его аспекты, в том числе и неочевидные.
Даже если проект кажется прозрачным, лучше обратиться за помощью в работающую на рынке недвижимости юридическую либо консалтинговую компанию: такие фирмы зачастую обладают инсайдерской информацией, которая поможет принять решение о том, стоит ли инвестировать средства в данный проект.
Клиенту следует также обратить внимание на гибкость компании при заключении договора. Если застройщик идет на большие уступки, то это должно насторожить. Многие строительные компании имеют договор, четко проработанный с юридической точки зрения. Незначительные поправки в нем возможны, но принципиально договоры не меняются.
Приобретать квартиру в новостройке по-прежнему рискованно. Строительство остается высоко рискованным видом деятельности из-за несоблюдения сроков сдачи объектов. Даже добросовестный застройщик не всегда способен выполнить свои обязательства перед соинвесторами, потому что не все зависит от него. Причины могут быть как субъективными, в том числе пресловутый административный барьер при согласовании документов, так и объективными (например, инфляция, влияющая на стоимость стройматериалов, уровень зарплаты, а в итоге на себестоимость жилья, или же изменения нормативно-правовой базы).
