Риски участия в долевом строительстве

Риски участия в долевом строительстве

Практически у каждого из нас в жизни наступает такой момент, когда мы задумываемся приобретением собственного жилья. Эксперты отмечают неутешительную статистику: девять из десяти сделок по продаже квартир в новостройках проходят по рискованным для покупателя схемам. Несмотря на то, что рынок обретает все более цивилизованные формы, совершенствуется и его теневая сторона. По каким схемам работают застройщики? И как покупатель может защитить себя от действий недобросовестных компаний?

Митинги обманутых дольщиков стали для России привычным делом: многие строительные компании взяли за правило «кидать инвесторов на деньги». Всего в нашей стране около 200 тысяч обманутых дольщиков. В списке «благодеяний» псевдостроителей в основном применяются такие схемы, как двойные продажи, возведение объектов без исходно-разрешительных документов, банальный недострой, затягивание сроков строительства, сдачи и регистрации документов на квартиры и пр. Все перечисленные схемы рискованны для покупателя, но большинство граждан даже не подозревают о том, что их права нарушаются. В результате они рискуют не получить доход (в виде квартиры) от инвестиционной деятельности. Выгода договора долевого участия очевидна для дольщика: сам объект недостроя и земельный участок находятся у него в залоге. Если с застройщиком что-то случается, гражданин может обратить взыскание на этот недострой и получить деньги.

Страхование.

Вместе с тем рынок недвижимости предоставляет потребителям все больше гарантий. Так, специализированные компании стали предлагать страхование финансового риска, связанного с долевым участием в строительстве жилья. Суть этого вида страхования такова: если инвестор, оплативший квартиру на этапе строительства, не получит ее в установленный срок и застройщик не сможет вернуть ему деньги, то страховщик признает данный факт страховым случаем и возмещает затраты в размере инвестиций. Прежде чем выдать полис, страховщик проводит экспертизу инвестиционного проекта, то есть проверяет законность строительства и корректность договорных отношений его участников. При страховании инвестиций в недвижимость на этапе строительства или проекта учитываются все факторы риска — как физические (собственно строительные работы, их финансирование, сроки сдачи объекта госкомиссии), так и юридические, возникающие при оформлении имущественных прав участников инвестиционного процесса.

Подобная услуга предлагается риелторскими агентствами как дополнительная. Чаще всего к ней прибегают в двух случаях. Во-первых, при работе с жильем экономкласса на начальном этапе строительства, когда существует опасность, что дом не будет построен. Во-вторых, при сделках на вторичном рынке недвижимости, когда есть риск возникновения форс-мажорных ситуаций. Например, при расселении коммунальных квартир.

долевое строительство риски

Кому  можно доверять?

Каким образом потенциальный покупатель может защитить себя от недобросовестных компаний? Прежде всего, стоит остерегаться фирм, стиль работы которых не свидетельствует о серьезности намерений. Такие компании обычно не спешат вкладывать деньги в развитие собственной инфраструктуры и технической базы — им это ни к чему. Порой стоит обращать внимание на внешний вид и стиль поведения сотрудников. Неаккуратность, небрежность — косвенное подтверждение того, что вы имеете дело с представителями компаний-однодневок. Тот факт, что сотрудник фирмы предлагает назначить встречу вне стен офиса, к примеру, на улице или в квартире клиента, также должен вызвать опасения. Поэтому эксперты советуют обращать внимание на репутацию фирмы: сколько лет работает на рынке, сколько объектов уже построила и как выполняла свои обязательства. Еще одним критерием надежности компании является наличие собственного офиса, оборудования, технической базы и развитой инфраструктуры.

Существуют также «политические и финансовые виртуальные гарантии». В первом случае владелец компании находится в родственных связях с представителями местной власти. Во втором случае компания-застройщик является частью крупного финансового или промышленного холдинга, для которого инвестиции в строительство — лишь часть диверсифицированного бизнеса. Объем рекламы не служит прямым подтверждением стабильности и надежности фирмы. Обычно вновь выходящие на рынок компании размещают в средствах массовой информации яркую, кричащую рекламу. Кроме того, не стоит доверять агентам, публикующим информацию о купле или продаже объектов недвижимости в разделе частных объявлений без ссылки на название компании, в которой они работают, и без указания ее координат.

Передача средств застройщику за объект, который еще не начал возводиться, — это всегда риск, Поэтому рекомендуем покупать жилье на более позднем этапе строительства.

На рынке представлено большое количество новых домов, документы на собственность в которых уже получены нынешними владельцами и квартиры выставлены на продажу. Лучше остановить выбор на уже возведенных объектах, где ведутся завершающие работы и где можно увидеть свою квартиру, а не только ее план или рисунок. Перед покупкой квартиры в строящемся доме стоит связаться с людьми, уже заключившими договор с данным застройщиком на приобретение жилья в интересующем вас доме. Зачастую будущие соседи создают неофициальные сайты, на которых делятся друг с другом информацией о ходе строительства и прочих вопросах, касающихся их будущего дома. Инсайдерская информация может оказаться для покупателя чрезвычайно полезной, однако и она требует обязательной проверки. Побывайте на стройплощадке, постарайтесь поговорить с рабочими. Простои в строительстве часто сигнализируют о трудностях, которые испытывает компания.

Еще до заключения договора с компанией следует выяснить, когда она получила разрешение на строительство: если после 2005 года, то покупатель автоматически будет защищен ФЗ-214. В этом случае застройщики обязаны предоставить по требованию клиента проектную декларацию, в которой собрана вся информация о реализации проекта. Вообще, чем больше документов застройщик готов предоставить, тем большее доверие он вызывает.

При заключении договора об участии в долевом строительстве следует внимательно отнестись к составлению и оформлению этого документа. В нем должно содержаться обязательство продавца передать участнику долевого строительства конкретную квартиру, свободную от прав и претензий третьих лиц (с указанием основных характеристик будущего жилья — количества комнат, метража и т. д.). Для идентификации квартиры к договору должен быть приложен поэтажный план. В договоре должны быть указаны цена, точные сроки строительства дома (за какой срок застройщик обязуется не только возвести дом, но и предоставить клиенту его квартиру), а также ответственность компании-продавца в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Договор заключается в письменной форме и регистрируется по месту нахождения строящегося объекта.

Зачастую потенциальный покупатель самостоятельно не может разобраться во всех нюансах договора, поэтому при приобретении квартиры в строящемся доме желательно показать специалисту предварительный текст документа. Только опытный юрист разъяснит его аспекты, в том числе и неочевидные.

Даже если проект кажется прозрачным, лучше обратиться за помощью в работающую на рынке недвижимости юридическую либо консалтинговую компанию: такие фирмы зачастую обладают инсайдерской информацией, которая поможет принять решение о том, стоит ли инвестировать средства в данный проект.

Клиенту следует также обратить внимание на гибкость компании при заключении договора. Если застройщик идет на большие уступки, то это должно насторожить. Многие строительные компании имеют договор, четко проработанный с юридической точки зрения. Незначительные поправки в нем возможны, но принципиально договоры не меняются.

Приобретать квартиру в новостройке по-прежнему рискованно. Строительство остается высоко рискованным видом деятельности из-за несоблюдения сроков сдачи объектов. Даже добросовестный застройщик не всегда способен выполнить свои обязательства перед соинвесторами, потому что не все зависит от него. Причины могут быть как субъективными, в том числе пресловутый административный барьер при согласовании документов, так и объективными (например, инфляция, влияющая на стоимость стройматериалов, уровень зарплаты, а в итоге на себестоимость жилья, или же изменения нормативно-правовой базы).

Понравилась статья-поделись в соцсетях!
Комментарии запрещены.